|
Dit is een onderdeel van het hoofdstuk Consumentenzaken
Consumentenzaken en Tips
(ver)Bouwen en Financiën
De vragen die hier aan bod komen, zijn de volgende:
Wat is een goede offerte?
Wat moet er verder in de offerte staan?
Hoe beoordeel ik een offerte?
Kan ik meerdere offertes aanvragen?
Hoe vergelijk ik offertes?
Valt er over de prijs te praten?
Zijn er richtlijnen voor een bepaald werk?
Kunnen de kosten tijdens het werk variëren?
Wat als de klus meer gaat kosten?
Hoe kan ik mijn verbouwing het beste financieren?
Zijn er (ver) bouwkosten fiscaal aftrekbaar?
Wat is er tijdens de bouw verzekerd?
Kan ik advies krijgen?
Een verbouwing kost geld. Veel geld. Daarom gaat u niet over één nacht ijs. U zorgt dat u de financiën goed op een rij heeft. Maar hoe pakt u dat aan? Hoe vergelijkt u offertes? En hoe zit het met de verzekering?
Wat is een goede offerte?
Een goede offerte is opgesteld volgens de Algemene Voorwaarden voor Aannemingen in het Bouwbedrijf 1992 (AVA 1992). Daarin staat precies omschreven hoe de offerte moet worden uitgebracht. Volgens deze voorwaarden wordt in een goede offerte in elk geval het volgende aangegeven:
- de plaats van het werk;
- een omschrijving van het werk;
- de tekening, technische omschrijvingen, ontwerpen en berekeningen van het werk;
- de begindatum van de bouw;
- het moment van oplevering;
- de kosten van het werk en de BTW daarover;
- of betaling in termijnen plaatsvindt;
- of op het werk een risicoregeling van toepassing is;
- dat met stelposten rekening is gehouden.
Bouwgarant-leden houden zich aan deze voorwaarden, die altijd bij de offerte zijn gevoegd.
Wat moet er verder in de offerte staan?
Dat hangt af van de opdracht. Als u precies weet wat u wilt, kan de offerte zeer gespecificeerd zijn. Heeft u nog maar een vaag idee van de werkzaamheden, dan kan de Bouwgarant-aannemer een ruwe schatting van de kosten geven. Pas als de aannemer weet wat er precies moet gebeuren, brengt hij een definitieve offerte uit, omdat hij natuurlijk eerst moet weten welke problemen hij kan tegenkomen en welke ideeën u heeft over de afwerking en materialen.
Hoe beoordeel ik een offerte?
De offerte wordt gemaakt op basis van het bestek. Hoe nauwkeuriger dat is, hoe duidelijker de offerte. Omdat het moeilijk is een offerte te beoordelen, kunt u zich het beste laten voorlichten door een Bouwgarant-aannemer of de architect. Hij zal u graag uitleggen hoe de offerte tot stand is gekomen.
Kan ik meerdere offertes aanvragen?
Ja, als u bestek en tekeningen heeft laten maken door een architect, kunt u verschillende aannemers om een offerte vragen, maar met tekeningen, technische omschrijvingen en ontwerpen van de ene aannemer mag u niet naar een andere gaan voor een offerte. (dit is niet oorbaar omdat er al kosten zijn gemaakt door de eerste aannemer). Op basis van drie offertes kunt u overigens een goede vergelijking maken.
Hoe vergelijk ik offertes?
Door goed op de nauwkeurigheid van de offerte te letten. De aannemers bij wie u een offerte heeft aangevraagd, praten tenslotte over hetzelfde werk. Dus moeten ze in grote lijnen dezelfde offerte uitbrengen. Let niet alleen op de prijs. U vindt altijd wel iemand die goedkoper is. Bedenk dat de prijs vaak alles met kwaliteit te maken heeft.
Valt er over de prijs te praten?
Er bestaan geen standaardprijzen voor bepaalde werken. Een Bouwgarant-aannemer zal op basis van arbeidsuren en materialen een redelijke offerte aan u voorleggen. Vindt u de prijs te hoog, dan kunt u tekst en uitleg vragen samen met de aannemer zoeken naar een goedkopere oplossing. Hij kan u adviseren over alternatieven: goedkoper materiaal, een andere constructie. Of misschien kunt u bepaald werk zelf doen. Als u bijvoorbeeld handig bent met schilderen, kunt u flink op de totale kosten besparen.
Zijn er richtlijnen voor een bepaald werk?
Nee. Die zijn ook niet aan te geven, want elke klus is uniek. Een offerte wordt gemaakt aan de hand van uw situatie, en die kan heel anders zijn dan die bij de overburen.
Kunnen de kosten tijdens het werk variëren?
Ja, u moet altijd rekening houden met meer- of minderwerk. Dit laatste is natuurlijk meegenomen, maar het is minder prettig als u te maken krijgt met onverwachte tegenvallers. Onvoorziene zaken die tijdens de bouw pas aan het licht komen. Probeer deze altijd in te calculeren. Het is ook aan te raden uw budget wat lager te stellen dan uw mogelijkheden. Dan heeft u nog wat reserve achter de hand. Dat is toch een geruststellend idee.
Wat als de klus meer gaat kosten?
Voorkom onaangename verrassingen als u de rekening gepresenteerd krijgt. Zorg dat u alle kosten op een rij heeft. ook die van die extra deur die niet in het bestek was opgenomen, maar toch wel handig leek. Laat de aannemer eerst berekenen wat het meerwerk gaat kosten, voordat u akkoord geeft. Als u alles op papier heeft, weet u wat u kunt verwachten. In de eindafrekening is een specificatie van het meer- en minderwerk opgenomen.
Hoe kan ik mijn verbouwing het beste financieren?
Wanneer een verbouwing niet uit eigen middelen betaald kan worden, kunt u een lening afsluiten. Er zijn een aantal mogelijkheden. Een hypothecaire lening is het voordeligst. U moet dan wel een notaris inschakelen en afsluitprovisie betalen. Deze kosten zijn aftrekbaar van de belastingen. Bij een tweede hypotheek geldt dat alleen voor het bedrag dat u extra leent. Andere mogelijkheden zijn leasen of een persoonlijke lening. Dit is in verhouding wel duurder, maar u hoeft niet naar de notaris toe en dat scheelt natuurlijk in de kosten.
Zijn de (ver)bouwkosten fiscaal aftrekbaar?
Alleen als u het huis verhuurt. Het onderhoud van uw woning is dus niet aftrekbaar als u zelf in het huis woont. wel maakt de fiscus soms een uitzondering voor panden die op de Monumentenlijst staan.
Wat is er tijdens de bouw verzekerd?
In principe alles. Glas- en opstalverzekering komen voor rekening van de aannemer. Ook heeft hij natuurlijk een aansprakelijkheidsverzekering. het risico van het werk ligt dan ook tot de oplevering bij hem. Na de oplevering bent u verantwoordelijk voor verzekeringen, bijvoorbeeld de glas- en opstalverzekeringen.
Kan ik advies krijgen?
Uw aannemer kan ook advies uitbrengen en zal dat ook graag en kostenloos doen als u hem de indruk geeft dat het (ver)bouwproject ook door hem zal worden uitgevoerd.
Een goede verbouwing betaalt zichzelf terug
U kent het wel. U woont lekker, maar het huis zou wel wat ruimer mogen zijn. Verhuizen? Liever niet. De kinderen hebben het naar hun zin op school, de buurt is prettig, iedereen voelt zich op z'n plaats. Bovendien is een groter huis niet altijd financieel haalbaar. Helemaal niet nu het nogal dringen is op de huizenmarkt. U kiest er dus voor uw huis te verbouwen. Om het te vergroten. Want een uitbouw of een extra zolderkamer met dakkapel kan veel ruimteproblemen oplossen. Uw huis knapt er van op en met een beetje geluk stijgt door die verbouwing ook de waarde van uw huis. Het levert extra geld op als u uw huis ooit nog eens verkoopt. En dat is natuurlijk mooi meegenomen.
Iedereen heeft zo zijn eigen wensen. Een serre, een dakkapel, een garage omgebouwd tot kamer... Maar wat zijn nu verbouwingen die een huis een duidelijke meerwaarde geven? Over het algemeen kunnen we stellen dat verbouwingen die de ruimte vergroten, de moeite van het investeren waard zijn. Omdat de volgende bewoners van uw huis daar ook de vruchten van plukken. En dus bereid zijn daar geld voor te betalen. Anders ligt dat met verbouwingen die uw huis verfraaien. Een dure keuken, een luxe badkamer... Helemaal uw smaak, maar niet altijd die van de toekomstige koper. Dit soort esthetische verbouwingen kunt u dan ook beter zien als een grote uitgave, niet als een investering. Gaat het, zoals aangegeven, om ruimtevergrotende verbouwingen, dan mag u daar meer van verwachten. Tenminste, als de verbouwing deskundig wordt uitgevoerd.
Natuurlijk kunnen makelaars niets garanderen over de extra opbrengst van een goede verbouwing bij verkoop, maar het is wel zo dat de ene verbouwing slimmer is dan de andere. Een huis met een mooi verbouwde zolder voorzien van dakkapel, bijvoorbeeld. Ook een huis met een extra verdieping brengt meer op dan hetzelfde huis zonder die etage. Hetzelfde geldt voor een huis met een garage die is omgebouwd tot extra woonruimte.
Verbouwen doet u natuurlijk in de eerste plaats om uw eigen woongenot te vergroten. Als uw huis door de verbouwing in waarde stijgt, dan is dat een aardige bijkomstigheid. De stijging is altijd minder groot dan de totale kosten. Hoeveel financieel voordeel de verbouwing oplevert, hangt af van een aantal factoren. Het is heel belangrijk hoe een verbouwing wordt uitgevoerd. Een verbouwing moet bij het huis passen, helemaal als het huis in een bijzondere architectonische stijl is gebouwd. Een serre kan bijvoorbeeld prachtig zijn, maar waar? Aan de straat in het zicht van iedereen, of juist aan de achterkant? Of zijn er mogelijkheden aan de zijkant van het huis? 'Het oog' is voor veel verbouwingen heel belangrijk. Laat daarom altijd eerst een tekening maken door een aannemer of architect, zodat u weet hoe het huis eruit komt te zien na de verbouwing. Hij weet welke uitbouw het beste past in het totaalbeeld van uw huis en de omgeving. Heeft u de oorspronkelijke bouwtekening nog van het huis, dan is dat een voordeel. De aannemer of architect kan die tekening als basis gebruiken.
Gaat u verbouwen, laat de buren dan van tevoren de bouwtekeningen zien. Dan weten zij ook waar ze aan toe zijn. Hebben ze bezwaar, dan is het altijd prettig dat u daar direct over kunt praten. Het kan een vervelend conflict voorkomen, want buren kunnen een bezwaarschrift indienen tegen een verbouwing. Maar andersom kan natuurlijk ook. De buren kunnen zelf ook enthousiast worden en besluiten aan een verbouwing te beginnen. Eenzelfde bouwplan met meerdere buren heeft veel voordelen. Het vergroot de kans op goedkeuring van de gemeente. En het is goedkoper. Voor de aannemer en dus ook voor u! Laat u tegelijkertijd met de buren bijvoorbeeld een serre bouwen, dan is het resultaat ook mooier dan wanneer alleen u zo'n uitbouw heeft. Dat komt omdat de uitbouwen dan beter in het straatbeeld passen. En dat draagt weer bij aan de meerwaarde van uw huis.
Gefeliciteerd met uw (ver)bouwplannen
U wilt iets gaan (ver)bouwen. U heeft al plannen gemaakt, de financiën geregeld en wellicht grond gekocht. Maar heeft u er al over gedacht HOE u gaat bouwen? Hoe u de bouw gaat organiseren?
Wij willen u op een aantal belangrijke zaken wijzen
Veiligheid en aansprakelijkheid
Bouwwerken dienen veilig en zonder risico`s voor de gezondheid uitgevoerd te worden. De overheid ziet daar terecht steeds strenger op toe. Als gevolg van veranderde regelgeving zijn nu ook de opdrachtgever en de ontwerper (de architect) mede verantwoordelijk voor een goede en veilige uitvoering van de werkzaamheden. Dit geldt met name als bouwvakkers of anderen onder leiding van een opdrachtgever -u dus- op de bouwplaats werken. Dit is door de wetgever vastgelegd in de Arbeidsomstandighedenwet. De Arbeidsinspectie controleert of opdrachtgevers zich aan deze wet houden.
Gebeurt er een ongeluk met iemand op uw bouwplaats en bouwt u voor uzelf (in eigen beheer), dan bent u als opdrachtgever dus aansprakelijk. Naast een boete brengt dit voor u grote financiële risico`s, tot tienduizenden guldens, met zich mee. Tijdelijke of blijvende arbeidsongeschiktheid kan leiden tot torenhoge schadeclaims. Daarom is het belangrijk dat u veilig en gezond laat bouwen, met goedgekeurde steigers, machines en gereedschappen. De beste garantie daarvoor is het inschakelen van rechtmatig gevestigde bedrijven.
Voorkom problemen
De overheid bestrijdt actief premie- en belastingsfraude. Daarom is in de wet opgenomen dat u VERPLICHT bent om bepaalde gegevens schriftelijk bij de gemeente te melden (de verplichte bouwregistratie). U dient UITERLIJK TWEE DAGEN VOOR HET STARTEN VAN DE BOUW een formulier in te leveren waarop de namen en adressen staan ingevuld van de bedrijven die aan de bouw deelnemen. Schakelt u een rechtmatig gevestigd aannemersbedrijf in, dan heeft u verder niets te vrezen. Als u op een andere manier uw (ver)bouwplannen wilt realiseren, dan volgen tegenwoordig scherpe controles. Deze worden uitgevoerd door de belastingsdienst, de bedrijfsvereniging en door de Stichting tot Behartiging van Algemene Bouwbelangen (SBAB).
Onze maatschappij heeft groot belang bij het opsporen en vervolgen van fraude in de bouw. Oneerlijke concurrentie voor gevestigde bedrijven die wel aan alle fiscale en sociale verplichtingen voldoen, is niet acceptabel. Het gaat om het bestaansrecht van bouwbedrijven en de werkgelegenheid van vele duizenden werknemers. Eveneens om de sociale zekerheid die door de rechtmatig gevestigde bouwbedrijven en hun werknemers in stand wordt gehouden. Daarom dient ook uw (ver)bouw door een dergelijk bedrijf te worden uitgevoerd.
Bedrijf met een vestigingsvergunning
U loopt ook risico`s als u laat (ver)bouwen door een bedrijf dat niet over een vestigingsvergunning van de Kamer van Koophandel beschikt. Vraag de onderneming daar dus altijd naar.
De SBAB`s pakken ondernemingen die werken zonder vergunning voor het aannemersbedrijf hard aan. Zo`n bedrijf moet de bouwactiviteiten dan onmiddellijk staken. U kunt hierdoor in juridische problemen verzeilen zodat uw financiële planning volledig uit de hand loopt. U kunt de schade met behulp van een advocaat proberen te verhalen op de beunhaas. Beter is het om maar direct een officieel aannemersbedrijf in te schakelen.
Zelf doen
Natuurlijk kunt u zelf de handen uit de mouwen steken wanneer u daarvoor voldoende vakkundig bent. U mag zelf metselen, timmeren enzovoort. En wanneer u een direct familielid om hulp vraagt, bijvoorbeeld uw broer die u kosteloos wilt helpen, dan zullen de belastingdienst en de andere genoemde instanties daarover geen moeilijkheden maken. Kleine niet-bouwkundig-constructieve werken zoals een tuinmuurtje zullen naar verwachting evenmin een probleem vormen. Wel blijft u aansprakelijk voor de veiligheid als uw broer (of anderen op de bouwplaats) iets overkomt. Leest u het stukje over veiligheid en aansprakelijkheid nog maar eens door.
Laat uw bouw professioneel aanpakken
Wij willen niet dat mensen met (ver)bouwplannen in de problemen komen en zien graag dat op verantwoorde wijze met veiligheid en gezondheid wordt omgegaan. Laat dus uw bouw professioneel aanpakken.
Voor nadere informatie kunt u terecht bij de SBAB Zuid Nederland, Pieter Breughelstraat 25, 5213 BL `s-Hertogenbosch, tel. 073-6120523 of fax 073-6128880
(Ver)bouwen met of zonder vergunning
Een huis bouwen zonder vergunning van de gemeente is ondenkbaar. Voor verbouwingen, ook binnenshuis, moet vaak een bouwvergunning worden gevraagd. Dat heeft alles te maken met de veiligheid, de esthetiek en de afspraken over leven, bouwen en wonen. Het gaat daarbij om eisen, die in het bouwbesluit en in de bestemmingsplannen van de gemeenten zijn vastgelegd. Toch zijn in de laatste jaren de regels flink versoepeld. In een aantal gevallen hoeft men onder bepaalde voorwaarden geen bouwvergunning meer aan te vragen. De overheid heeft namelijk een onderscheid gemaakt tussen vergunningvrije bouwwerken, meldingsplichtige bouwwerken en bouwwerken waar een bouwvergunning voor vereist is. De voorwaarden staan uitgebreid omschreven. Het kan nooit kwaad zich bij Bouw- en Woningtoezicht te oriënteren op de haalbaarheid van de plannen. Maar of er nu met of zonder vergunning wordt gebouwd, in ieder geval moet men zich houden aan de technische eisen van het Bouwbesluit. Deze gelden voor heel Nederland; dit in tegenstelling tot de specifieke eisen van de gemeenten. Deze kunnen van plaats tot plaats verschillen.
|
